Dons familiaux exonérés de droits pour l’achat ou la rénovation d’un logement : une opportunité immobilière à saisir

 Le gouvernement a récemment précisé, à travers une mise à jour du Bulletin Officiel des Impôts, les conditions d’application de l’exonération des droits de donation prévue dans la Loi de Finances 2025. Cette mesure offre une réelle opportunité aux familles qui souhaitent aider financièrement leurs proches à acquérir un bien immobilier ou à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Elle s’inscrit dans une double dynamique : soutenir le marché immobilier et encourager l’amélioration de la performance énergétique des logements.

Une mesure temporaire à anticiper

Cette exonération s’applique aux dons en argent effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Passé ce délai, le régime fiscal habituel s’appliquera à nouveau. Les ménages qui envisagent un projet immobilier ont donc tout intérêt à planifier leur opération durant cette période.

Qui peut donner et qui peut recevoir

Le dispositif est réservé aux transmissions familiales directes :

• Donateurs : parents, grands-parents, arrière-grands-parents.
• Bénéficiaires : enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants.
• En l’absence de descendance directe : neveux et nièces issus des frères et sœurs du donateur.

Nature des dons concernés

Seuls les dons en numéraire sont éligibles (chèque, virement, espèces, mandat). Les fonds doivent être donnés en pleine propriété, ce qui signifie que le bénéficiaire doit pouvoir en disposer immédiatement et intégralement.

Utilisation des sommes dans les six mois

Les montants versés doivent être utilisés dans un délai de six mois pour :

• L’achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), destiné à devenir la résidence principale du bénéficiaire ou celle d’un locataire. Les achats de terrain, les constructions personnelles, les remboursements d’anciens prêts ou les apports à une SCI sont exclus.
• Le financement de travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’. Dans ce cas, le bénéficiaire ne doit pas bénéficier de la prime pour les mêmes travaux, et ceux-ci doivent être réalisés par des professionnels qualifiés.

Plafonds d’exonération applicables

• Jusqu’à 100 000 € par donateur et par bénéficiaire.
• Un plafond global de 300 000 € par bénéficiaire s’applique en cas de plusieurs dons familiaux.
• Seules les sommes effectivement utilisées pour l’achat ou la rénovation sont exonérées.

Conditions à respecter après le don

Le logement acquis ou rénové doit rester une résidence principale pendant au moins cinq ans. En cas de revente anticipée ou de changement d’usage, l’exonération est annulée et les droits de donation deviennent exigibles, assortis de pénalités.

Cette mesure fiscale constitue un levier important pour faciliter l’accession à la propriété ou encourager les rénovations énergétiques. Elle peut également s’inscrire dans une stratégie patrimoniale familiale bien pensée.

Pour consulter les détails officiels : BOFIP.

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